서울 전지역 '토허제 폭탄' 투하! 정부의 메시지와 부동산 시장의 새로운 미래는?

안녕하세요, 오팔입니다

2025년 10월 15일, 정부가 부동산 시장에 엄청난 폭탄을 하나 터뜨렸습니다. 바로 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역(토허제)으로 지정한 것인데요. 이건 단순한 규제가 아닙니다. 부동산 역사상 처음으로 서울 25개 자치구 전체를 한꺼번에 토허제로 묶은 초강력 규제책입니다.

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토허제가 대체 뭐길래 이렇게 난리인가요?

토지거래허가구역, 줄여서 토허제는 특정 지역에서 부동산을 사고팔 때 반드시 구청장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 허가 없이 계약하면? 아예 무효 처리됩니다. 더 중요한 건, 집을 사면 2년간 실제로 그 집에 살아야 한다는 겁니다. 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 완전히 차단되는 거죠.

쉽게 말해서, 서울에서 아파트 하나 사려면 이제 막대한 현금이 필요하다는 뜻입니다. 대출받기도 까다로워지고, 실제로 살지도 않으면서 투자 목적으로 집을 사는 건 불가능해졌습니다.

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왜 정부는 서울 전체를 묶었을까?

정부의 핵심 메시지는 명확합니다. "이번엔 풍선효과를 절대 용납하지 않겠다".

과거 문재인 정부 시절을 돌이켜보면, 강남 일부만 규제하니까 마포, 성동 같은 비규제 지역으로 수요가 몰려서 집값이 또 폭등했습니다. 그러다 마포·성동을 규제하면 이번엔 분당으로, 분당을 규제하면 하남·광명으로 수요가 이동하는 '풍선효과'가 계속 반복됐죠.

정부는 이번엔 아예 서울 전역과 경기 남부 주요 지역까지 한 방에 묶어버렸습니다. 국토부 관계자는 "서울 일부만 토허구역으로 지정하면 제외된 지역으로 집값 상승이 확산할 게 뻔하다"며 "결국 서울 전체를 다 지정할 수밖에 없었다"고 설명했습니다.

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토허제의 실질적 효과는? 양날의 검이다

단기 효과: 거래량 급감과 투기 수요 억제

토허제가 발효된 10월 20일 이후, 예상대로 부동산 시장이 급격히 얼어붙었습니다. 특히 한강벨트 지역에서 마지막 거래를 서두르는 '막차 타기' 현상이 나타났고, 규제 발표 직후 서울 아파트 거래량이 20% 이상 감소했습니다.

과거 강남 등이 토허구역으로 지정됐을 때도 거래량이 급감하고 단기적으로 가격 안정 효과가 있었던 건 사실입니다. KDI 연구에 따르면 규제 직후 허가구역 내 주택가격과 거래량이 감소하는 효과가 나타났습니다.

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중장기 한계: 가격 안정 효과는 2년이 고비

문제는 장기적 실효성입니다. 같은 KDI 연구는 시행 2년 이후에는 규제구역 내 가격 안정 효과가 소멸하고, 오히려 인접 지역의 가격이 상승하는 효과가 발생한다고 밝혔습니다. 토허제의 거부 비율도 매우 낮아서 실효성이 부족하다는 지적도 있습니다. 2023년 서울시의 토지거래허가 신청 4,137건 중 불허가가 단 0건이었다는 통계가 이를 뒷받침합니다.

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부작용: 전세난 가속화와 실수요자 피해

토허제의 가장 큰 부작용은 전세 물량 급감입니다. 실거주 의무 때문에 갭투자가 불가능해지면서 전세로 내놓을 수 있는 물량 자체가 줄어들고 있습니다. 실제로 2025년 3월 토허제 확대 지정 이후 3개월간 서울 전세 매물이 3,000건 이상 사라졌고, 강동구는 67.7%, 광진구는 45.7%나 전세 매물이 감소했습니다.

서울시도 우려를 표명했습니다. 서울시 관계자는 "토허구역 지정 후 집값에 미치는 영향을 고려하면 한 번 묶으면 해제하기 쉽지 않아 부작용이 클 것"이라고 경고했습니다. 오세훈 서울시장 역시 토허제가 사유재산권 행사에 과도하게 개입하는 규제라며 비판해왔습니다.

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향후 대안은? 공급과 세제가 해법이다

공급 확대: 정부의 최우선 과제

김용범 대통령실 정책실장은 귀국 직후 페이스북에 "정부는 지자체와 협력하여 공급 확대에 모든 역량을 집중하겠다"고 밝혔습니다. 강력한 규제로 집값 상승을 막은 상태에서 주택 공급에 나서겠다는 전략입니다.

정부는 9·7 공급대책을 통해 2030년까지 수도권에 연 27만 호, 총 135만 호를 신규 착공하겠다는 목표를 세웠습니다. 핵심은 LH가 공공택지에서 직접 시행자로 나서는 것입니다. 노후 청사와 국공유지를 활용한 주택 공급, 노후 영구임대주택 2만 3,000가구 재건축 등도 추진됩니다.

하지만 현실은 녹록지 않습니다. LH의 부채 문제, 주민 협의 난항, 서울시와 정부의 공급 방식 갈등(공공 주도 vs 민간 주도) 등 산적한 과제들이 있습니다.

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세제 개편: 보유세 강화와 거래세 완화

구윤철 부총리는 미국 IMF 본부에서 "미국처럼 재산세를 1% 부과한다면 50억 원 주택 보유자는 연간 5천만 원을 납부해야 한다"며 세제 개편 가능성을 시사했습니다. 정부는 보유세 강화와 거래세 인하를 골자로 한 세제 개편을 검토 중입니다.

전문가들도 세제 개편의 필요성을 강조합니다. 임재만 세종대 교수는 "1주택자에게 혜택을 주는 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 대폭 강화할 필요가 있다"고 제언했습니다. 현재는 규제지역에서도 2년 이상 거주하면 12억 원까지 비과세, 3년 이상 보유 시 최대 80% 장기보유 특별공제가 적용되는데, 이 과세 문턱을 높여야 한다는 것입니다.

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풍선효과는 여전히 우려

이번 대책에서도 동탄, 구리, 남양주, 일산 등 비규제 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 감지되고 있습니다. 부동산 업계는 규제에서 빠진 수도권 지역으로 투자 수요가 몰리며 단기간 내 가격이 더 오를 가능성이 높다고 분석합니다.

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오팔의 한마디: 규제는 응급처치, 진짜 해법은 공급과 세제

이번 서울 전역 토허제 지정은 정부가 부동산 시장 과열을 막기 위해 쓸 수 있는 거의 모든 카드를 꺼내든 비상 조치입니다. 단기적으로 투기 수요를 억제하고 거래량을 줄이는 효과는 분명히 있을 겁니다.

하지만 진짜 문제는 공급 부족입니다. 규제만으로는 집값을 장기적으로 잡을 수 없습니다. 사람들이 "아, 이제 집이 충분히 공급되는구나"라고 느낄 정도의 담대한 공급 대책이 필요합니다. 이명박 정부의 보금자리주택처럼 시장의 예상을 뛰어넘는 공급이 나와야 매수 심리를 꺾을 수 있습니다.

그리고 세제 개편도 빠질 수 없습니다. 집을 사서 오래 보유하면 이득이라는 기대 심리를 깨는 보유세 강화, 거래를 활성화하는 거래세 완화가 병행돼야 시장이 정상화될 수 있습니다.

토허제는 응급처치입니다. 진짜 치료는 공급과 세제 개편입니다. 정부와 지자체가 힘을 합쳐 실질적인 해법을 만들어내길 기대해봅니다.

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